千億險(xiǎn)資開閘 難撼商業(yè)地產(chǎn)格局

　　摘要：按照中金公司的預(yù)測報(bào)告，從國際經(jīng)驗(yàn)以及中國保險(xiǎn)資金股票類權(quán)益投資比例的上限來看，預(yù)計(jì)保險(xiǎn)資金的不動(dòng)產(chǎn)投資比例合理上限應(yīng)該在10%-15%，初期上限可能為5%，估計(jì)保險(xiǎn)資金入市將帶來不動(dòng)產(chǎn)投資資金1500億-1800億元。

　　“創(chuàng)業(yè)板我們會關(guān)注，但我們更期待投資不動(dòng)產(chǎn)。”近日，一家大型保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司人士向時(shí)代周報(bào)記者如此直言。

　　今年10月正式實(shí)施的新《保險(xiǎn)法》讓保險(xiǎn)企業(yè)終于拿到了投資不動(dòng)產(chǎn)的通行證，只要再加上一道“簽注”—保監(jiān)會《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)后，上千億保險(xiǎn)資金將合法涌入商業(yè)地產(chǎn)市場。但27日中國保監(jiān)會副主席李克穆在金麒麟論壇表示，《管理辦法》出臺時(shí)間未定。

　　按照中金公司的預(yù)測報(bào)告，從國際經(jīng)驗(yàn)以及中國保險(xiǎn)資金股票類權(quán)益投資比例的上限來看，預(yù)計(jì)保險(xiǎn)資金的不動(dòng)產(chǎn)投資比例合理上限應(yīng)該在10%-15%，初期上限可能為5%，估計(jì)保險(xiǎn)資金入市將帶來不動(dòng)產(chǎn)投資資金1500億-1800億元。

　　這近2000億元資金在通脹預(yù)期加強(qiáng)之際進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，是否將會掀起一場波瀾？

　　平安潛水商業(yè)地產(chǎn)

　　作為保險(xiǎn)公司里潛水商業(yè)地產(chǎn)最深的險(xiǎn)企，中國平安無疑是體會最深的。

　　2009年8月6日，平安信托董事長兼CEO童愷與金地集團(tuán)總裁張華綱握手，簽署了一項(xiàng)框架協(xié)議，平安信托將針對具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)股權(quán)信托計(jì)劃，和金地集團(tuán)共同投資優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目和城市綜合體項(xiàng)目。

　　不久，平安信托又與綠城集團(tuán)及四川藍(lán)光集團(tuán)簽署了類似的協(xié)議。在短短一個(gè)月的時(shí)間里，平安集團(tuán)就通過旗下的平安信托將250億元的大單砸向房地產(chǎn)市場。此舉措被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，是在為平安旗下的保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)建立更為通暢的渠道。

　　事實(shí)上，用某保險(xiǎn)公司內(nèi)部人士的話說，“保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)已不是什么新鮮事，缺的只是一個(gè)正式合法的說法”。

　　去年5月，中國平安曾投資18億元在成都建設(shè)酒店、寫字樓等綜合性物業(yè)，被看作保監(jiān)會放行險(xiǎn)資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的信號。

　　2007年11月，中國平安以16.57億元投得深圳福田中心區(qū)的一塊地，欲建成高達(dá)百層的摩天大樓—平安國際金融中心。據(jù)平安保險(xiǎn)內(nèi)部員工介紹，“部分出租是肯定的，但平安自用率按要求需達(dá)60%以上”。

　　據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，除了摩天大樓，平安以自住和通過平安信托與其他地產(chǎn)商合作項(xiàng)目的名義，在北京、上海、深圳等地?fù)碛辛丝傆?jì)超過百億元的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而且還正在全國10多個(gè)城市洽談潛在投資項(xiàng)目。

　　東方證券研究員王小罡介紹，平安在北京的商務(wù)樓出租率幾乎達(dá)到100%，其2007年的物業(yè)投資回報(bào)率甚至達(dá)到了11%左右。據(jù)悉，平安保險(xiǎn)在2008年已經(jīng)完成對旗下平安信托、平安資產(chǎn)管理公司等一系列投資平臺的整合，并計(jì)劃在未來兩到三年內(nèi)完成對基建、物業(yè)、PE領(lǐng)域投資1000億元。

　　像中國平安這樣曲線投資不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)公司，新保險(xiǎn)法無疑從法律層面為它們“正名”。

　　千億險(xiǎn)資蓄勢待發(fā)

　　像中國平安這樣為“轉(zhuǎn)道”而忙碌的險(xiǎn)企很多。

　　今年7月，中國人壽通過旗下的中國人壽投資控股有限公司與信達(dá)投資公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開全方位合作。

　　今年5月，人保投資控股有限公司與金融街控股股份有限公司戰(zhàn)略合作協(xié)議簽字儀式在北京舉行。人保集團(tuán)公司副總裁周立群明確表示，人保集團(tuán)一直就購置物業(yè)事宜與西城區(qū)及北京市金融局領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行過多次溝通，并希望抓住金融街西拓的機(jī)會，為人保集團(tuán)整體入駐金融街做好準(zhǔn)備。

　　泰康人壽早在2006年就成立了泰康置地公司，并在養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域的開拓上儲備了人員、資源、經(jīng)驗(yàn)等。

　　據(jù)保險(xiǎn)公司投資部門人士介紹：“初步統(tǒng)計(jì)，截止到今年年初，險(xiǎn)資已經(jīng)布局不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)有200億元。”

　　上世紀(jì)90年代，保險(xiǎn)資金曾進(jìn)入過房地產(chǎn)領(lǐng)域，但由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識，大批爛尾樓造成了保險(xiǎn)資金虧損嚴(yán)重。因此保監(jiān)會成立后，即關(guān)閉了投資房地產(chǎn)的閘口。

　　但近年來保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展迅速，2008年共實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入9784.1億元，比1980年增長了2000多倍，保費(fèi)收入國際排名第6位。

　　“長期以來鑒于我國保險(xiǎn)資金的投資渠道過于單一，致使保險(xiǎn)資金的收益率長期在低水平徘徊。”經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、執(zhí)業(yè)律師馬光遠(yuǎn)說，《保險(xiǎn)法》修訂的初衷只是要為中國的保險(xiǎn)資金拓寬投資渠道，優(yōu)化保險(xiǎn)資金的資產(chǎn)負(fù)債久期匹配，平滑收益率波動(dòng)，降低保險(xiǎn)公司投資營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，增加長期收益。

　　保監(jiān)會新聞發(fā)言人袁力說，新的資金運(yùn)用渠道同時(shí)意味著新風(fēng)險(xiǎn)。“保險(xiǎn)企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的投資仍缺乏經(jīng)驗(yàn)，而房地產(chǎn)市場資金密集，一旦損失，將非常巨大，而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護(hù)投保人利益以及保險(xiǎn)資金安全的考慮，險(xiǎn)企會很謹(jǐn)慎。”

　　南開大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)學(xué)系教授、中國保險(xiǎn)學(xué)會常務(wù)理事江生忠在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，隨著保險(xiǎn)公司成熟性增加，它們也不會茫然去做一些投資。這也符合保險(xiǎn)公司的特征。眼下它們要考慮的就是儲備一些相關(guān)的人才，完善公司自有的管理。

　　據(jù)悉，中國人保集團(tuán)旗下的中國人保投資控股公司，已基本定位為人保集團(tuán)的不動(dòng)產(chǎn)投資平臺。公司總部已經(jīng)有幾十號人，一批具有房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)人才已經(jīng)云集在此。另外，相關(guān)的制度建設(shè)和業(yè)務(wù)操作流程等正在不斷完善中。

　　戴德梁行中國投資部聯(lián)席主管葉國平指出：“預(yù)計(jì)保險(xiǎn)資金最快在第四季度就將會活躍于上海的房地產(chǎn)市場。”

　　無改房地產(chǎn)格局

　　“保險(xiǎn)資金對投資不動(dòng)產(chǎn)如此熱情的根本原因在于相對穩(wěn)定的高收益。”上海五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅告訴時(shí)代周報(bào)記者，以上海為例，商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)率為5%-8%，雖低于股票和基金的收益率，卻高于國債及銀行存款收益，這對于講求“長線穩(wěn)定回報(bào)”的保險(xiǎn)資金來說具有一定吸引力。

　　那么對于即將面臨緊縮的地產(chǎn)行業(yè)來說呢？

　　“2000億持續(xù)投入帶動(dòng)的滾動(dòng)效應(yīng)和乘數(shù)效應(yīng)，很有可能改變房企現(xiàn)有格局。險(xiǎn)資由于在經(jīng)驗(yàn)和人才方面的不足，通常會選擇成熟、大型的地產(chǎn)商進(jìn)行合作，地產(chǎn)巨頭們在險(xiǎn)資的推動(dòng)下，在目前新一輪地產(chǎn)熱潮中，行業(yè)排位洗牌在所難免。”某大型地產(chǎn)商高管說。

　　仲量聯(lián)行北京研究部主管靳曉梅認(rèn)為，保險(xiǎn)資金進(jìn)入對于房地產(chǎn)市場來說是利大于弊的。“如果機(jī)構(gòu)投資者多為上市公司，有關(guān)其市場活動(dòng)的信息將會向公眾發(fā)布，這將進(jìn)一步提高市場透明度。同時(shí)，在投資者的建議下，物業(yè)稅和土地使用續(xù)租權(quán)等將可能盡快得到明確，這對整個(gè)房地產(chǎn)市場來說也是重大利好。”

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌說，如果保險(xiǎn)資金出手購買房產(chǎn)，會使銷售更旺盛，同時(shí)支撐了購買力，也可能會進(jìn)一步推高房價(jià)。

　　“說到改變房企格局那是扯遠(yuǎn)了”。不愿具名的人保資產(chǎn)管理公司內(nèi)部人士在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，所謂保險(xiǎn)資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)會改變房企格局純粹是媒體的誤導(dǎo)，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的險(xiǎn)資只是九牛一毛。

　　他說，即使保監(jiān)會全部放開險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)，保險(xiǎn)資金也不會全部涉足。“中國保險(xiǎn)資金進(jìn)入股市10%的額度從來沒有用足過，且不是每家保險(xiǎn)公司都會進(jìn)入房地產(chǎn)市場，新規(guī)對房地產(chǎn)市場格局的影響不會很大。”

　　國泰君安分析報(bào)告認(rèn)為：“而2008年商業(yè)性地產(chǎn)成交5.5萬億元，1700億的保險(xiǎn)資金僅占3%，并且全部資金不可能在一年內(nèi)全部投入，因而對商業(yè)性房地產(chǎn)市場的影響非常有限。”